Практика применения самого распространенного в нашей стране вида договора формирует новые тенденции и «обрастает» актуальными вопросами. Рассмотрим практические нюансы с 3-х точек зрения: 

• правовые нюансы заключения, исполнения, прекращения договора;

• новые правила учета аренды (ФСБУ 25/ 2018);

• налоговые риски договора аренды.

Программа

28 сентября

Договор аренды: вопросы заключения, исполнения и прекращения договора 

10:00 – 17:00

Кучеренко Кира Керимовна - к.ю.н., юрисконсульт Sawatzky Property Management, преподаватель программ подготовки налоговых консультантов 

Договор аренды: 

• Форма договора аренды. Предварительный договор аренды, договор аренды будущей вещи.

• Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, последствия ее отсутствия, риски для арендатора. 

• Права владения и пользования объектом аренды. Цели использования объекта аренды. 

Ответственность за недобросовестное ведение переговоров при заключении договора аренды. 

• Недопустимость вступления в переговоры или их продолжения при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. 

• Возмещение убытков, причиненных недобросовестным ведением переговоров. Обзор судебной практики.

Срок аренды: долгосрочный и бессрочный договоры, особенности их оформления, прекращения.

Арендная плата: формы, порядок оплаты, постоянная и переменная части арендной платы. Основания для освобождения от арендной платы.

Гарантийный депозит (обеспечительный платеж) как способ обеспечения исполнения обязательств арендатором.

Содержание и ремонт объекта аренды. Распределение обязанностей между сторонами договора, капитальный и текущий ремонт, отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Разграничение ответственности сторон договора аренды. Соблюдение норм пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических и прочих норм в арендованных помещениях. 

Изменение условий договора аренды. Смена арендодателя при продаже арендованного имущества. Субаренда.

Ответственность за нарушение обязательств. Штрафные санкции по договорам аренды: обзор практики. Возмещение убытков - реального ущерба и упущенной выгоды, сложности доказывания упущенной выгоды.

Взаимодействие сторон договора: юридически значимые уведомления и способы их вручения, негативные последствия ненадлежащего направления уведомлений.

Досрочное прекращение договора аренды. 

• Отличие расторжения договора и одностороннего отказа от договора. Расторжение договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной. Досудебный претензионный порядок. Внесудебный порядок отказа от договора. Сроки направления уведомления об отказе от договора. 

• Односторонний отказ под условием выплаты определенной денежной суммы другой стороне. 

• Возврат арендованного имущества.

• Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Ответы на вопросы участников практикума.

29 сентября

Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018

10:00 – 17:00

Ефремова Анна Алексеевна - член Научно-экспертного совета Палаты налоговых консультантов, генеральный директор аудиторско-консультационной группы «ВЕКТОР РАЗВИТИЯ», методолог российского бухгалтерского учета, автор 20 монографий и более 200 статей по бухгалтерско-налоговой тематике 

С 2022 года кардинально изменяется порядок бухгалтерского учета операций аренды в связи с введением в действие ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Стандарт распространяется и на договоры аренды, заключенные до 2022 года. Арендаторы (за исключением незначительной доли организаций) обязаны будут признавать в бухгалтерском учете новый вид актива – Право пользования активом и Обязательство по оплате аренды. У арендодателей порядок бухгалтерского учета будет обусловлен классификацией объектов учета аренды в качестве операционной или неоперационной (финансовой) аренды. В последнем случае арендодателю придется оценить и принять к учету новый вид внеоборотных активов – Чистая инвестиция в аренду.

Новые принципы учета арендных операций. Новые виды активов – «право пользования активом в аренде» и «чистая инвестиция в аренду».

Понятие о дисконтировании. Выбор срока и ставки дисконтирования для арендных операций.

Учет у арендатора:

• Признание права пользования активом в аренде и обязательств по аренде. 

• Кто и в каких случаях может вести учет арендных операций традиционным способом (без признания права пользования активом в аренде и соответствующих ему обязательств). 

• Когда, как, в какой оценке признаются данные активы и обязательства (рассматриваем особенности на конкретных числовых примерах с применением бухгалтерских проводок). 

• Амортизация права пользования активом в аренде, активы, по которым амортизация не начисляется (земля и др.). 

• Возможности переоценки права пользования активом в аренде.

• Изменение величины обязательств арендатора перед арендодателем: увеличение на суммы начисляемых процентов, уменьшение на суммы уплаченных платежей.

• Что делать арендатору в случае изменения условий договора: при изменении срока аренды, величины арендной платы и др., при расторжении договора
  

Учет у арендодателя:

• Классификация операций по операционной и неоперационной (финансовой) аренде, признание инвестиций в аренду, особенности субарендных отношений. Кто и в каких случаях может вести учет арендных операций традиционным способом (без признания инвестиций в аренду и соответствующих обязательств).

• Изменение чистой стоимости инвестиций в аренду: увеличение на суммы начисляемых процентов, уменьшение на суммы полученных платежей. Признание доходов по аренде.

• Особенности учета ликвидационной стоимости предмета аренды.

• Необходимость и порядок обесценения активов – инвестиций в аренду, предмета аренды.

• Отражение в учете возврата арендованного объекта.

• Раскрытие информации об аренде в бухгалтерской отчетности арендатора и арендодателя
  

Переходный период (начало применения нового порядка учета): ретро-корректировки в отчетности или использование единовременной корректировки, инвентаризация договоров аренды, расчет суммы корректировок и их отражение в учете и отчетности за 2022 год.

Ответы на вопросы участников практикума

30 сентября 

Налоговые риски договора аренды

10.00 - 15.30

Колмакова Полина Владимировна - член Научно-экспертного совета Палаты налоговых консультантов, эксперт - консультант по налогообложению, зам. начальника консультационно- правового управления ООО «Элкод»

Учет у арендодателя и арендатора:

• Отражение в доходах и расходах арендной платы, в том числе компенсации коммунальных и прочих услуг

• Начисление НДС и применение налоговых вычетов по арендной плате 

• Налоговые риски при предоставлении арендных каникул в виде освобождения от арендной платы

• Налоговые последствия изменения арендной платы

• Налоговые последствия внесения обеспечительных платежей

• Учет расходов на страхование при расчете налога на прибыль

• Расходы на текущий и капитальный ремонт арендованного помещения

• Неотделимые улучшения: учет в целях исчисления налога на прибыль и НДС

Незаконные схемы оптимизации затрат с помощью договоров аренды. Анализ судебной практики.

Выполнение функций налогового агента по НДС при аренде госимущества. Случаи, когда обязанностей налогового агента не возникает.

Налоговый учет, особенности исчисления НДС и применение налоговых вычетов НДС по договору лизинга.

Аренда парковочных мест для сотрудников: налог на прибыль и НДС

Налоговые последствия аренды жилья для работников: расходы, НДС, НДФЛ, страховые взносы

Аренда транспортных средств: учет затрат и налоговые риски. Риски и преимущества заключения договора транспортного средства с экипажем и без экипажа.

Риски признания деятельности предпринимательской при заключении договоров аренды имущества физическими лицами.

15.30 - 17.00

Артюх Алексей Андреевич -  партнер юридической компании «TAXOLOGY», член Международной налоговой ассоциации (IFA). Персонально рекомендован российскими и международными рейтингами КоммерсантЪ, ПРАВО 300 и International Tax Review

• Цели освобождения движимого имущества от налога: позиция законодателя и высших судов.

• Вещи движимые и недвижимые, делимые и неделимые, сложная вещь, единый имущественный комплекс – применимость данных конструкций для целей налогообложения

• Основные разъяснения ФНС и Минфина России по теме

• Дела «Лесозавода 25» и «Юг-Новый век» как ключевые ориентиры при квалификации имущества
  

• Использование ОКОФ, ПБУ и градостроительных понятий

• Основные тренды судебной практики по разным категориям объектов
  

Ответы на вопросы участников практикума